Impuestos
Calculadora de plusvalía municipal
Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) por los dos métodos que permite la ley desde 2021 —el objetivo y el real— y paga por el que menos salga.
A pagar (método más favorable)
—
No hay incremento de valor del suelo: en principio, no se paga plusvalía municipal (debes poder acreditarlo con las escrituras).
Cálculo orientativo. El coeficiente y el tipo los fija cada ayuntamiento dentro de los máximos estatales y cambian cada año. Confírmalos con tu ayuntamiento antes de presentar el impuesto.
Los dos métodos para calcular la plusvalía
Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes elegir el método que te resulte más barato. El cálculo de arriba los compara y se queda con el menor.
Método objetivo
Aplica un coeficiente al valor catastral del suelo según los años de tenencia. El coeficiente lo fija cada ayuntamiento sin superar el máximo estatal, que se actualiza cada año.
Base objetiva = valor catastral del suelo × coeficiente
Método real
Grava la ganancia real del suelo: la diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la proporción que el suelo representa sobre el valor total del inmueble (ese porcentaje aparece en tu recibo del IBI).
Base real = (venta − compra) × (% del suelo)
Sobre la base que elijas (la menor) se aplica el tipo impositivo del ayuntamiento, que no puede superar el 30%.
Si vendes con pérdidas no pagas
Si no ha habido incremento de valor del terreno —vendes por menos de lo que compraste en la parte del suelo— no se paga el impuesto. Tendrás que acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite una vivienda u otro inmueble, ya sea por venta, herencia o donación.
¿Qué dos métodos hay para calcularla?
Desde 2021 puedes elegir el que menos pague. El método objetivo aplica un coeficiente al valor catastral del suelo según los años de tenencia. El método real grava la ganancia efectiva del suelo (diferencia entre el precio de venta y de compra, en la proporción que el suelo representa). Tributas por el menor.
¿Se paga si he vendido con pérdidas?
No. Si no ha habido incremento de valor del terreno (vendes por menos de lo que compraste, en la parte del suelo), no se paga el impuesto. Hay que poder acreditarlo con las escrituras.
¿Por qué es un cálculo orientativo?
Porque el coeficiente y el tipo impositivo los fija cada ayuntamiento dentro de los máximos estatales, y pueden variar de un municipio a otro y cada año. Confirma siempre los valores con tu ayuntamiento.
Fuentes
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales (texto refundido) — IIVTNU: base, coeficientes y tipo
- Real Decreto-ley 26/2021 (nuevo cálculo de la plusvalía) — método objetivo y método real